365体育北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　我知道你爱怼人，一看到别人说房价要跌就急眼，但我说中国人口红利消失是事实吧，你拿什么应对？房价长期是看人口的，人都少了谁来接盘？

　　1、房价跌不跌的无所谓，反正怎么跌也跌不回我家买房时的价格了。只说人口红利吧，我敢打赌一套房的，你肯定不知道这个词的定义。

　　我讲讲吧，人口红利是专门为中国打造的，属于量体裁衣，或者说是先射箭再画靶子，也可以说是为了解释而解释，强行找借口。

　　2、所谓人口红利有两种解释，第一种是主流，指某个国家或经济体中，年轻人的比例是主流，也就是工作纳税的人口超过了老人孩子等不工作吃福利的。这样对于国家社会来说就是红利，能从纳税中占便宜，这就是人口的红利。

　　但是请问了，中国自古以来就是年轻人占主流吧，人生七十古来稀，老年人从来都是稀缺的，没多少能长寿。那之前怎么没人提红利啊？再者说了，除了中国之外，印度朝鲜菲律宾俄罗斯，这些国家都是年轻人占主体，非洲国家更是几乎看不到老人，他们怎么就没有红利呢？

　　所以请明白一点，所谓的人口红利从一开始就是个伪概念，是强行解释中国经济高速发展的，属于凑数的玩意儿，忽悠傻叉的。某些人还真当真了，真觉得自己得到红利了。

　　3、人口红利的第二个解释，年轻人多就意味着工作人口多。那商品价格是由供需关系决定的，在找工作的人多的情况下，老板和单位就可以压低工资，也就获得了红利。

　　看明白了吗？就算有红利，那也是老板的，而你作为打工者是吃了亏的。而某些人天天为老板减少了红利而感慨，简直是受虐综合症，五行缺智商还欠怼啊？

　　4、关于人口红利我有另外的引申解释。所谓的红利是表现形式，其实未必是人口造成的，也可能是因为货币超发。我当然认可人口在减少，但任何减少都不是均衡的，而是要分地区和层级的。

　　全世界大多数国家的人口都在减少，但少的都是偏远城市和农村，而核心城市反而是在增长的。就算是有所谓的红利的时期，中国的农村也是在迅速减少人口的，否则城市化率哪儿来的，北京的2000多万人哪儿来的？

　　看看韩国日本等地，人口减少很多年了，东京和首尔的人口为什么却大幅增长？人类是群居动物365体育，总数越少越趋于集中，否则都生活质量下降。

　　再一点就是钱。钱什么时候真正增加过，就算是增加的时候你多赚到了吗？都说钱越来越难赚，但你觉得的是你难赚，还是富人们更难赚？

　　钱确实是在增加的，但大多数其实是超发出来的，否则请解释一下为什么工资涨了房租就涨，很多商品也跟着涨，这所谓的财富增加真的是红利吗？是人口的红利还是超发的红利？

　　5、不多说了，给你看一张民国时期的北京房价吧，兵荒马乱和饥荒导致中国人口没增加，也就没有红利吧。但北京的房价为什么在20多年里涨了N万倍？这红利是哪儿来的？

　　我们新北京人，户口一个在东城一个在西城。一个在西城区新街口和平安里地铁站中间附近上班，8点到岗，时间较早，传出消息后期单位会搬到房山区青龙湖附近，但具体时间尚未可知。一个在丰台区丽泽商务区附近上班，到岗时间相对宽松。

　　目前想在北京买房子，总价预算在600-650万左右。买房主要考虑通勤和保值以及学校，目前通勤主要是坐地铁365体育，以后买车后可以驾车，孩子目前也没有，计划三年内要孩子。因为对北京的区块发展以及学区建设属于纯小白，而且感觉北京房市目前正处于风云变幻的阶段，所以请教一下章哥，我们目前的情况应该如何选房。

　　2、如何选房，通勤只能看自己的感受，这外人无法建议。保值的话以这个预算最好在市区，到郊区就属于偏高了，也就是自住为主了，流动性和保值都多少受到影响。先看石景山和丰台吧，600多万都能买到合适的。

　　现在没必要太考虑学校。入学高峰期还不算过去呢，哪儿的溢价都不低，这预算不好买到合适的，还有保值的风险。或者说可以买石景山的，比如景远和京源的学区房，都没什么溢价，算各项兼顾的，居住的性价比正常。景远的以远洋山水为主，京源的是融景城为主。

　　3、北京的区块发展我也说不清，每年都变，不变的也大多数时间长。丽泽就是典型，到今天都整整16年了，光看到房子的溢价，但还没见到实际的利好呢。所以别太追求这些有可能变化的，如果注重保值就多考虑哪些板块优势不会变，就算占不到便宜也至少不吃亏。学区更是只能说近期的，没人敢保证2026年之后的政策。

　　4、风云变幻我倒没觉得，跟前几次的动差远了，看多了也就麻木了。总之先看石景山地铁沿线吧，房龄新的以首钢板块为主，中海的几个次新房。然后看着两个带学区的，没合适的再看丰台。

　　我有房，但我坚决支持房价下跌，哪怕我的房子贬值甚至跌幅九成我也愿意，因为我更希望看到年轻人能够买得起房子，能够有钱娶得起老婆，有钱敢生孩子，有钱给孩子教育。这样我们的国家才能在世界上有竞争力，百姓们才能过上美满幸福的生活。我知道你们这些炒房的当然不愿意房价下跌了，但是要记住，我这是代表人民的声音，而创造世界的只有人民！

　　1365体育、呵呵，世界是谁创造的我不知道，我也不炒房，但你怎么就知道房多的和炒房的就不是人民了？炒股炒期货的算不算人民啊？

　　2、不过你的话挺有意思的，看的出来你是个高尚的人，纯粹的人，脱离了低级趣味的人。那在下不才，也按你的思维逻辑胡诌几句吧：

　　我有存款，但我坚决支持货币贬值，哪怕我的钱贬值9成也愿意，因为我更希望所有人都倾家荡产，这样就能消灭贫富分化了。

　　我有股票，赔的稀里哗啦的。但我坚决支持股市，都倾家荡产才好呢，这样也能消灭贫富分化，这样股民们就都能过上幸福的生活了。

　　我有搬砖的工作，但我坚决支持降工资，哪怕不给钱只管饭都行，这样就能消除工作中的三六九等了。

　　我有孩子，但我坚决支持所有的孩子都变成蠢货，哪怕都成为傻狍子都行，这样就能消除高考的应试制度了，所有学渣都能上清北985。

　　我浑身都是肥肉，体重300斤，但我坚决支持所有人都再长100斤，哪怕都长成二师兄都行，这样就是大舌头说话了：谁也别说谁！

　　我长的很难看，但我依然坚决支持所有人都变难看，哪怕都长成屎壳郎那模样才好呢，这样对大家都公平。

　　我正在掉头发，但我依然支持所有人都跟着谢顶，哪怕满大街都是和尚尼姑才好呢，这样不仅对大家公平，还能让托尼老师失业呢。

　　3、总之吧，我估计你的房是卖不掉的宅基地，或者是已经赔的差不多了，所以才幻想所有人都跟着你一块儿赔。挺好的，人性从来都是如此365体育，就跟篓子里的螃蟹似的，在自己爬不上去的时候，就希望把别人也拉下来。看样子你和螃蟹差不多，所以敢在网上横着走，挺好的365体育，请继续，螃蟹会认为你是人民的……

　　我们女娃25年上学，想上车书包房，目前考虑龙体（看了体育馆路小学）和广外、陶白（育才的老破小）。想问下如果从保值属性考虑，哪个位置会更好点呢？

　　1、学区房保值主要看预算，跟具体的学区关系不是太大。主要是因为大多数家庭都关注总价低的，尤其是占坑儿房，所以造成溢价高，毕竟商品价格是供需关系决定的。而溢价高就意味着风险大，居住的性价比也就相对低，明年过了高峰期那就得看政策了。有政策支持就好说，没有的话溢价部分都有可能受影响。

　　2、所以还是多考虑学校吧，毕竟是教育为主。然后也不用太考虑位置，主要看具体房源，算算租售比，哪个溢价低就意味着风险小些，居住的性价比也高点儿。用总价除以预估租金，越低的说明溢价低。但这得是没硬伤的房源，公寓之类的也另当别论。

　　3、先看陶白吧，直升校多，相对稳妥些，小升初的时候省心。如果溢价率差不多那就最好选学校更强的，好资源才什么时候都稀缺呢，保值的支持才大。陶白没合适的再看龙体，也是同样的道理，体小是普小，但目前的溢价率并不低，如果注重保值最好看其他牛小，反正性价比都差不多。

　　坐标昌平佳运园，从2023年年初的477，现在只能卖到360，变现不换房，变现后想还贷款，想问问是割肉出还是持有等？

　　2、我只能说这种波动在北京历史上好几次了，每次都是不少人纠结，图短期而套现的都算赢了，图长期留房子的也都算赢了。

　　放到全世界看也一样，只要遇到经济危机，哪个国家的楼市不波动啊？日本都30多年了，到今天也没涨回来，可以说当年卖房套现的都赢了。但是东京涨回来了，市区还又连续创新高，也算赢了。

　　3、总之就是这点事儿，还是自己判断吧，别人的建议没用。所有的投资品都一样，股票黄金比特币，现在是该卖还是买啊？